Nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ khi mua bán nhà đất, trước khi chuyển nhượng các bên thường tiến hành lập hợp đồng đặt cọc.Vậy, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có cần phải công chứng không?
Câu hỏi: Tôi có vướng mắc mong được giải đáp như sau, vào ngày 03 tháng 04 năm 2020, tôi có đặt cọc mua bán nhà với anh A với số tiền là 150 triệu đồng. Hai bên chỉ viết hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay không công chứng, chứng thực, lúc ký kết hợp đồng vay có một người bạn của tôi đi cùng làm chứng. Trong hợp đồng đặt cọc, hai bên có thỏa thuận sau 01 tuần sẽ ra văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu một trong hai bên không thực hiện đúng như thỏa thuận sẽ phải bồi thường cho bên còn lại một khoản tiền tương ứng với tiền cọc là 150 triệu đồng. Nhưng anh A bây giờ đổi ý định, không muốn bán cho tôi, do anh A đã tìm được người khác mua nhà với giá cao hơn tôi. Vậy cho tôi hỏi: hợp đồng đặt cọc viết bằng giấy tay có hiệu lực không?
Hợp đồng đặt cọc là gì ?
Tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Hợp đồng đặt cọc thường được xác lập trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, một bên sẽ giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Theo đó, căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ các bên đặt cọc được xác định như sau:
– Hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
– Nếu bên đặt cọc (bên có ý định mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Nếu bên nhận đặt cọc (bên có nhà đất định bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có cần công chứng không? (Ảnh minh họa)
Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng?
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 không quy định hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phả công chứng hoặc chứng thực mà những loại hợp đồng sau đây mới bắt buộc phải công chứng, chứng thực:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà và đất), tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Hợp đồng đặt cọc không công chứng, chứng thực sẽ có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 và khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của các bên nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua bán đất phải thực hiện công chứng, chứng thực.
Áp dung trong trường hợp của bạn, giấy tờ đặt cọc viết tay giữa bạn và anh A không công chứng, chứng thực vẫn có giá trị, khi đó thỏa thuận giữa bạn và anh A ghi trong hợp đồng vẫn có hiệu lực. Bạn có thể dựa vào hợp đồng đặt cọc này để làm căn cứ đòi lại số tiền đặt cọc cũng như số tiền bồi thường 150 triệu đồng theo như thỏa thuận do anh A không thực hiện thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng.
